Cách tính giá thành khi xây nhà.

05/08/2009, 20:01:08

Tính khái toán giá trị xây dựng

Việc tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan giữa diện tích xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích. Ví dụ : chúng ta thường nghe nói giá xây dựng nhà ở hiện này là ... (ví dụ 2,8 triệu đồng/m2).

Như đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê. Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt lên đến 50%.

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn Tp.HCM ở các vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2.6 - 3 triệu đồng cho mỗi m2, diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang bị nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu kể cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30% - 50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000 - 1.300.000 đ cho một m2 mái ngói.

Ví dụ : Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100m2, xây một trệt hai lầu và mái ngói thì giá trị xây dựng được tính như sau : 100 x 3 x 2.600.000 + 100 x 2.600.000 x 1/3 = 867.000.000 đ.

Lưu ý : Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các quận ngoại thành như Nhà Bè, Quận 2, Quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20% - 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái toán sẽ là 1.156.000.000 đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).

Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ ... Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau :

  1. Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình. Ví dụ : Trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột ...
  2. Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng. Ví dụ : Phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu ...
  3. Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ ghi rõ chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.

Như vậy, tùy vào tính chất quan trọng của công trình, tùy vào mức độ chấp nhận rủi ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết)

 

 

 

Bài : Ông Lê Bá Thông - Tổng GĐ Cty TTT -  đăng trên Báo KT&ĐS


  • Giường kê thẳng với cửa có được không?
    Giường kê thẳng với cửa có được không?
    HỎI: Phòng ngủ của vợ chồng tôi có giường, tủ đựng đồ và tủ kệ ti vi, hai bàn làm việc và hai bàn đầu giường. Chúng tôi đi siêu thị thấy thích thì mua về. Hai vợ chồng hì hụi sắp đặt cả buổi. Có người đến chơi, nói rằng tôi kê giường không đúng vì một phần của cái giường nằm thẳng với cửa. Họ bảo như vậy là không tốt! Xin hỏi có chuyện đó không? Vậy kê thế nào cho đúng? (Lê Long - Bình Thạnh, TP.HCM).
  • Thiết kế nhà trên nền đất bị thóp hậu.
    Thiết kế nhà trên nền đất bị thóp hậu.
    Câu hỏi : Chào Nhà Vui. Hiện tôi đang ở mảnh đất bị thóp hậu, vậy kính đề nghị Nhà vui tư vấn giúp tôi xử lý về mặt phong thủy như thế nào để có được sự hậu thuẫn cho chủ nhà đắc lợi nhất? (Phạm Văn Hưng - Hưng Yên)
  • Những bất an dưới mái nhà
    Những bất an dưới mái nhà
    Có nhiều sự bất an khi sống trong ngôi nhà được thiết kế, trang bị không đúng cách mà thường hoàn thiện nhà xong, chủ nhà mới thấy những mối nguy đó... rình rập. Ông Sáu Tô ở quận 10 phải bóp, bốc thuốc một tuần vì trượt chân té, lưng đập vào thành bồn cầu là một trong những trường hợp như vậy
  • Vệ sinh nhà cửa đúng cách
    Vệ sinh nhà cửa đúng cách
    Nhà cửa dù được thường xuyên lau chùi, quét dọn sạch sẽ nhưng cũng không tránh khỏi các mùi khó chịu gây nên từ những vật dụng trong nhà như bàn ghế, giường tủ, thảm sàn nhà… Chất benzen có trong xăng, sơn, mực, cao su và nhựa dẻo… Chất formaldehyde có trong mút cách nhiệt, keo dán thảm sàn nhà… Chúng có khuynh hướng gây khó chịu và ảnh hưởng không tốt đến sức khoẻ, vì thế bạn cần tống khứ chúng càng sớm càng tốt.
  • Thợ chống thấm đang “chạy sô”!
    Thợ chống thấm đang “chạy sô”!
    Ai đến gội đầu tại một tiệm spa có tiếng ở quận 5 đều ấn tượng bởi bức tường được vẽ hoa văn trang trí rất đẹp. Có điều, bức tường lãng mạn ấy chỉ gồm những hoa văn chảy dài nhìn hao hao như giọt nước. Mà đúng là nước thật! Nhìn kỹ thì ra do thấm nước nên phải dùng màu vẽ thêm để khách không thấy bức tường bị loang lổ vì thấm. Cũng là một cách sáng tạo và rất “art”!
  • Trong thế giới ốp lát
    Trong thế giới ốp lát
    Bài này, người viết không có tham vọng đưa ra một thống kê tổng hợp về các loại vật liệu ốp lát, giới thiệu tính năng của chúng; hay nghiên cứu về kỹ thuật ốp lát; cũng như không đưa ra một nguyên tắc bất di bất dịch cho công việc này. Chúng tôi muốn đưa ra một cái nhìn khái quát từ đầu đến cuối ở nhiều góc độ có liên quan. Mỗi người sẽ có một cách nhìn, cách nghĩ và làm khác nhau. Chuyện “hoa mắt” với gạch ốp lát là đương nhiên. Đó cũng là một câu chuyện nghề!
  • Chỉnh nhà để an tâm
    Chỉnh nhà để an tâm
    Việc bố trí nhà cửa không hợp lý sẽ làm thiếu sự thoải mái và an bình. Đó là yếu tố tâm lý nhưng có thể tác động đến công việc, tính toán làm ăn và cả chuyện êm ấm trong nhà. Vì tâm không yên thì không thể có những quyết định, suy nghĩ sáng suốt được.
  • Làm nhà: Vài lưu ý khi ốp lát
    Làm nhà: Vài lưu ý khi ốp lát
    Theo các nhà chuyên môn, để việc ốp hay lát gạch gọn gàng, không xảy ra lỗi trong quá trình thi công, cũng có những điều cần lưu ý
  • Cửa của ngôi nhà nhiệt đới
    Cửa của ngôi nhà nhiệt đới
    Khi xây dựng những biệt thự ở Việt Nam, người Pháp luôn tính đến điều kiện và tác động của khí hậu trong thiết kế. Và cửa cũng là một giải pháp đặc trưng trong kiến trúc này.
  • Chuyện “thầy” phong thuỷ miệt vườn
    Chuyện “thầy” phong thuỷ miệt vườn
    Là người từng thiết kế và thi công nhà, tôi xin phép không đề cập đến phong thuỷ một cách “chính thống” ở đây, mà chỉ chia sẻ vài mẩu chuyện dở khóc dở cười xung quanh chuyện…dở hơi của “phong thuỷ nửa vời”. Hy vọng qua đó có thể giúp được nhiều người khi quyết định một việc rất hệ trọng của đời người: xây cất nhà
Tin cùng chuyên mục
  • Giường kê thẳng với cửa có được không?
    HỎI: Phòng ngủ của vợ chồng tôi có giường, tủ đựng đồ và tủ kệ ti vi, hai bàn làm việc và hai bàn đầu giường. Chúng tôi đi siêu thị thấy thích thì...
  • Thiết kế nhà trên nền đất bị thóp hậu.
    Câu hỏi : Chào Nhà Vui. Hiện tôi đang ở mảnh đất bị thóp hậu, vậy kính đề nghị Nhà vui tư vấn giúp tôi xử lý về mặt phong thủy như thế nào để có...
  • Những bất an dưới mái nhà
    Có nhiều sự bất an khi sống trong ngôi nhà được thiết kế, trang bị không đúng cách mà thường hoàn thiện nhà xong, chủ nhà mới thấy những mối nguy đó......
  • Vệ sinh nhà cửa đúng cách
    Vệ sinh nhà cửa đúng cách
    Nhà cửa dù được thường xuyên lau chùi, quét dọn sạch sẽ nhưng cũng không tránh khỏi các mùi khó chịu gây nên từ những vật dụng trong nhà như bàn ghế, giường tủ, thảm sàn nhà… Chất benzen có trong xăng, sơn, mực, cao su và nhựa dẻo… Chất formaldehyde có trong mút cách nhiệt, keo dán thảm sàn nhà… Chúng có khuynh hướng gây khó chịu và ảnh hưởng không tốt đến sức khoẻ, vì thế bạn cần tống khứ chúng càng sớm càng tốt.
  • Thợ chống thấm đang “chạy sô”!
    Thợ chống thấm đang “chạy sô”!
    Ai đến gội đầu tại một tiệm spa có tiếng ở quận 5 đều ấn tượng bởi bức tường được vẽ hoa văn trang trí rất đẹp. Có điều, bức tường lãng mạn ấy chỉ gồm những hoa văn chảy dài nhìn hao hao như giọt nước. Mà đúng là nước thật! Nhìn kỹ thì ra do thấm nước nên phải dùng màu vẽ thêm để khách không thấy bức tường bị loang lổ vì thấm. Cũng là một cách sáng tạo và rất “art”!
  • Trong thế giới ốp lát
    Trong thế giới ốp lát
    Bài này, người viết không có tham vọng đưa ra một thống kê tổng hợp về các loại vật liệu ốp lát, giới thiệu tính năng của chúng; hay nghiên cứu về kỹ thuật ốp lát; cũng như không đưa ra một nguyên tắc bất di bất dịch cho công việc này. Chúng tôi muốn đưa ra một cái nhìn khái quát từ đầu đến cuối ở nhiều góc độ có liên quan. Mỗi người sẽ có một cách nhìn, cách nghĩ và làm khác nhau. Chuyện “hoa mắt” với gạch ốp lát là đương nhiên. Đó cũng là một câu chuyện nghề!
  • Chỉnh nhà để an tâm
    Chỉnh nhà để an tâm
    Việc bố trí nhà cửa không hợp lý sẽ làm thiếu sự thoải mái và an bình. Đó là yếu tố tâm lý nhưng có thể tác động đến công việc, tính toán làm ăn và cả chuyện êm ấm trong nhà. Vì tâm không yên thì không thể có những quyết định, suy nghĩ sáng suốt được.
  • Làm nhà: Vài lưu ý khi ốp lát
    Làm nhà: Vài lưu ý khi ốp lát
    Theo các nhà chuyên môn, để việc ốp hay lát gạch gọn gàng, không xảy ra lỗi trong quá trình thi công, cũng có những điều cần lưu ý
  • Cửa của ngôi nhà nhiệt đới
    Cửa của ngôi nhà nhiệt đới
    Khi xây dựng những biệt thự ở Việt Nam, người Pháp luôn tính đến điều kiện và tác động của khí hậu trong thiết kế. Và cửa cũng là một giải pháp đặc trưng trong kiến trúc này.
  • Chuyện “thầy” phong thuỷ miệt vườn
    Chuyện “thầy” phong thuỷ miệt vườn
    Là người từng thiết kế và thi công nhà, tôi xin phép không đề cập đến phong thuỷ một cách “chính thống” ở đây, mà chỉ chia sẻ vài mẩu chuyện dở khóc dở cười xung quanh chuyện…dở hơi của “phong thuỷ nửa vời”. Hy vọng qua đó có thể giúp được nhiều người khi quyết định một việc rất hệ trọng của đời người: xây cất nhà
Tin mới
  • Cuộc họp thường niên hội đồng kiến trúc sư trẻ các quốc gia ACASIA
    Cuộc họp thường niên hội đồng kiến trúc sư trẻ các quốc gia ACASIA
    Ngày 12/12/2017 vừa qua, TGĐ Nguyễn Thu Phong đã vinh dự tham gia cuộc họp thường niên Kiến trúc sư trẻ chấu Á ACASIA tại ChiangMai, Thái Lan. Tại cuộc họp, các đại biểu tham gia đại diện các tổ chức Kiến trúc sư trẻ thuộc các quốc gia khác nhau trong khu vực đã cùng nhau nêu lên những vấn đề, mối quan tâm, những thuận lợi và khó khăn…và cùng nhau đưa ra hướng giải quyết nhằm nâng cao tinh thần nghề nhiệp cũng như thúc đẩy sự phát triển của các Tổ chức Kiến trúc sư trẻ trong khối khu vực châu Á.
  • Dự án nhà bảo tồn rùa biển – Hero House
    Dự án nhà bảo tồn rùa biển – Hero House
    Dự án Hero House - Nhà Rùa, 1 trong những dự án cộng đồng thú vị xen lẫn thách thức với Nhà Vui trong năm 2017, đang trên đà hoàn thiện. Với chức năng dùng làm nơi để các cán bộ nhân viên và người dân bản địa sinh hoạt trong thời gian canh và chăm sóc loài Rùa biển ở thời kì sinh sản, Nhà Vui muốn tạo ra không gian tiện nghi tối đa nhưng vẫn giữ nguyên được cảnh quan sinh thái xung quanh đó, vốn đã rất đẹp và hũng vĩ. 
  • Khai trương Nhà Vui Pasteur với diện mạo mới
    Khai trương Nhà Vui Pasteur với diện mạo mới
    Ngày 21/08/2017 vừa qua, Nhà Vui Pasteur đã chính thức được đưa vào sử dụng với diện mạo mới năng động hơn, tươi trẻ hơn nhưng cũng không kém phần chuyên nghiệp và sang trọng hơn.
  • Khai trương không gian Cafeso tại Nhà Vui Pasteur
    Khai trương không gian Cafeso tại Nhà Vui Pasteur
    Giữa tháng 8/2017, Nhà Vui 139B Pasteur quận 3 đã chính thức đưa khu vực Cafeso vào hoạt động. Đây là mô hình hợp tác giữa các KTS Nhà Vui và nhãn hàng cafe sạch, được pha chế chuyên nghiệp bằng máy.
  • Nhà Vui tham gia Hội nghị, Triển lãm tại Lào
    Nhà Vui tham gia Hội nghị, Triển lãm tại Lào
    Từ ngày 25-31/07/2017 vừa qua, Công ty Cổ phần Kiến trúc Xây dựng Nhà Vui đã vinh dự tham gia Hội nghị - Triển lãm Thương mại – Dịch vụ - Du lịch tại tỉnh Savannakhet,  nằm trong khuôn khổ chuyến thăm hữu nghị Lào của đoàn đại biểu cấp cao TP.HCM. 
  • Nhà Vui tham gia sự kiện “xúc tiến thương mại 9 chi hội” của hội doanh nhân YBA
    Nhà Vui tham gia sự kiện “xúc tiến thương mại 9 chi hội” của hội doanh nhân YBA
    Để đẩy mạnh xúc tiến thương mại, tạo cơ hội giao thương nội bộ cũng như đưa sản phẩm, dịch vụ đến với người tiêu dùng, cùng chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm, thiết lập mối liên kết, hợp tác giữa các doanh nghiệp, ngày 13/05/2017 vừa qua Nhà Vui đã tham gia sự kiện “Xúc tiến thương mại 9 chi hội”, do 3 Chi hội YBA-HCM và 6 Hội Doanh nghiệp Quận, Huyện phối hợp tổ chức.
  • Hội thảo Kiến trúc "Mùa thu - Hà Nội 2016"
    Hội thảo Kiến trúc "Mùa thu - Hà Nội 2016"
    Ths.KTS Nguyễn Thu Phong, CT HĐQT TGĐ Công ty cổ phần Kiến trúc xây dựng Nhà Vui, đồng thời là chủ nhiệm CLB KTS Trẻ Việt Nam đã có bài tham luận chính tại Diễn đàn kiến trúc mùa thu 2016, là hội thảo khoa học hàng năm uy tín của Hội kiến trúc sư Việt Nam tổ chức. Năm nay với chủ đề " Kiến trúc vì cộng đồng", KTS Thu Phong đã trình bày tham luận với tiêu đề " Kiến trúc vì cộng đồng – Kiến trúc sư Việt Nam nhận thức và hành động" 
Kết nối Nhà Vui
Quảng cáo